Onlangs stuitte ik op een interessant initiatief in London. Om de logistieke bruikbaarheid van de Thames te garanderen, zijn zogeheten ‘safeguarded wharfs’ aangewezen; locaties die een watergebonden functie moeten behouden. Tegelijkertijd is ook in London de vraag naar ruimte voor wonen en andere functies groot. Het voorbeeld dat ik tegenkwam, ‘Orchard Wharf’, speelt daar op in door verschillende functies te combineren.
Het betreft een woontoren met ruim 800 woningen, commerciële ruimte en onderin een overslagterminal (water-weg) en opslagmogelijkheden ten behoeve van last-mile logistiek. Ook in andere grote Europese steden ontstaan dergelijke combinaties; zo maken Amazon en Chronopost in Parijs gebruik van busremises als crossdocklocatie op momenten dat de bussen onderweg zijn in de stad.
“Ook in Nederland zie ik best wel mogelijkheden voor zulke combinaties, bijvoorbeeld de grootschalige ontwikkelingen in Rotterdam op Katendrecht en de Rijnhaven.”
CHRISTIAAN VAN LUIK, CONSULTANT BIJ BUCK CONSULTANTS
Ook in Nederland zie ik best wel mogelijkheden voor zulke combinaties, bijvoorbeeld de grootschalige ontwikkelingen in Rotterdam op Katendrecht en de Rijnhaven. Waarom deze locaties niet ook deels behouden voor logistiek, waarbij de logistieke functie dan wel verschuift van traditionele havenactiviteiten naar last-mile logistiek? Gezien het feit dat ook in Nederland, en zeker in stedelijke gebieden, de ruimte zeer beperkt is maar de vraag naar ruimte voor last-mile logistiek (hubs) sterk toeneemt, is het combineren van functies geen overbodige luxe.
In gemeentelijke ambities zie ik ook wel aanknopingspunten hiervoor. Zo zet de Logistieke Strategie van de gemeente Amsterdam in op het stimuleren van vervoer over water (ten behoeve van stadsdistributie) en de realisatie van hubs. Tegelijkertijd is ook in Amsterdam ruimte nodig voor wonen en andere bedrijvigheid. Kortom, genoeg aanleiding voor multifunctionele ontwikkelingen.
Dergelijke initiatieven ontstaan uiteraard niet vanzelf. Voor een logistieke ondernemer, actief in stadsdistributie, is het (laten) neerzetten van een puur logistiek pand natuurlijk veel eenvoudiger dan het ontwikkelen van een multifunctioneel concept, en dat geldt voor meer partijen. Maar wellicht biedt op termijn een multifunctioneel concept wel veel meer kans op het vinden van geschikte ruimte in steden, dan een monofunctionele ontwikkeling Ook gemeenten kunnen hier met hun grondbeleid/bestemmingsplan op inspelen en uiteraard in ontwikkelingen die ze zelf initiëren, de kansen hiervoor serieus onderzoeken.
Natuurlijk heeft het combineren van functies ook zo zijn uitdagingen. De overlast die flitsbezorgers in diverse grote steden veroorzaakten rond hun ‘dark stores’, zijn een goed voorbeeld van hoe het niet moet. Voorkomen moet worden dat het trottoir gaat fungeren als de crossdocklocatie van een pakketbezorger. Logistieke ondernemers, gespecialiseerd in last-mile logistiek, moeten, samen met vastgoedpartijen, toch in staat zijn om concepten te ontwikkelen waarin verschillende functies tot eenieders tevredenheid ontwikkeld kunnen worden. Ik ben benieuwd welke ondernemer wat meer gaat combineren.
