“Warehouses gaan de lucht in”

Wie herkent het niet… Je rijdt in je auto met 100 kilometer per uur over de Nederlandse snelwegen en iedere paar minuten passeer je wel een of meerdere warehouses. De ene vaak nog saaier (lees lelijker) dan de andere. Om die reden klinkt de roep van verschillende kanten om de verdozing van Nederland een halt toe te roepen. Transport & Logistiek sprak over dit fenomeen en warehousing in het algemeen met Marcel Michon en Laura van Hal, respectievelijk managing partner en consultant bij Buck Consultants International (BCI).

Hoe erg is het gesteld met de verdozing in Nederland?

Michon: “Warehousing is van alle tijden. De ophef die er nu is, gaat vooral over de XXL-warehouses die vaak zichtbaar langs de snelwegen staan. Op zich een logische plek als je als logistiek dienstverlener of verlader gesitueerd wilt zijn op een goede en snel bereikbare locatie. Ook begrijpelijk dat er maatschappelijk een negatieve connotatie is ontstaan van de steeds groter wordende warehouses, die betonnen kolossen lijken. Maar de waarneming dat Nederland helemaal vol staat met warehouses, klopt niet. Slechts 2,5% van de grond in Nederland wordt in beslag genomen door werklocaties voor logistiek en industrie. Probleem is wel dat er te ongebreideld met de bouw van warehouses is omgegaan. Dat heeft alles te maken met hoe de verschillende partijen, met name de overheden, dat aanpakken. Het is niet duidelijk wie waar over gaat. Het rijk geeft aan meer regie te zullen nemen, maar vooralsnog bepalen provincies op hoofdlijnen hoeveel ruimte gemeenten toegewezen krijgen en daarmee indirect ook aan wie ze nieuwe ruimte toekennen. Vervolgens moeten gemeenten daar met hun bestemmingsplannen wel vorm aan geven en meewerken.”

Gebeurt er iets nu de kritiek en weerstand tegen de verdozing groeit?

Michon: “Ja zeker. Er ligt al enkele jaren een advies van het College van Rijksadviseurs (CvA). Zij pleiten voor het enerzijds repareren van keuzes uit het verleden door te herstructureren, en het anderzijds toewerken naar een nieuwe toekomstvisie van hoe we Nederland zouden willen inrichten. De bedoeling is zo veel mogelijk XXL-warehouses op bestaande terreinen te realiseren, de zogenoemde brownfields. Dat kun je doen door leegstaande gebouwen opnieuw in gebruik te nemen en of door vrijkomende kavels samen te voegen tot een grotere geheel. De animo onder bedrijven om op bestaande terreinen te investeren groeit, met als gevolg veel vraag en wachtlijsten. Ik sta helemaal achter deze ‘beter benutten’ ontwikkeling. Alleen moeten we niet vergeten dat 47% van alle warehouses al op bestaande terreinen zijn gevestigd. Voor wat betreft de nieuwe visie: deze houdt in dat er meer sturing moet komen. De overheid moet er op sturen dat die grote warehouses gerealiseerd worden langs bestaande corridors waar ook ontsluitingen met spoor en binnenvaart zijn. Ook de grotere knooppunten zijn daarvoor goede locaties, zoals Tilburg, Venlo en Moerdijk.”

Is het, gezien de krapte op de arbeidsmarkt, handig om die XXL-warehouses op plaatsen te vestigen waar al veel warehouses en dus ook veel vraag naar personeel is?

Michon: “Dat zal reuze meevallen. De hausse aan XXL-warehouses lijkt voorbij. Bovendien moet je daar de voordelen van schaalgrootte enzovoorts tegenover zetten. Nederland kent inmiddels bijna 3.000 warehouses, groter dan 2.500 vierkante meter, met een gezamenlijk oppervlak van ruim 50 miljoen vierkante meter. Daaronder vallen circa 250 XXL-warehouses met elk een minimum oppervlak van 40.000 vierkante meter. Sinds 2013 is het totale oppervlak aan warehouses in Nederland ruim verdubbeld, van 23 naar 50 miljoen vierkante meter. Maar de vraag naar XXL-warehouses neemt de laatste jaren af. 2020 was het jaar met het hoogste aantal opgeleverde XXL-warehouses, te weten 22. In 2021 daalde het aantal opleveringen licht naar 18 en in 2022 naar 14.”

Wat zijn de belangrijkste redenen om te kiezen voor XXL-warehouses?

Michon: “Een van de belangrijkste drivers is e-commerce. Maar dat betekent tegelijk dat er door het online bestellen minder winkels zijn in de binnensteden en dat de winkels die er zijn, minder voorraad aanhouden. Dus het is niet alleen een kwestie van én én. Voordeel hiervan is dat er in de stadscentra stedelijke verdichting kan plaatsvinden met meer woningen, culturele voorzieningen en uiteraard ook de Hollandse cafeetjes. Een andere reden voor het bouwen van XXL-warehouses is dat bedrijven hun logistieke ketens reshuffelen. Er vindt een economy of scale plaats. Ze kiezen liever voor één of enkele grote hubs in plaats van voor 40 kleintjes. Daarnaast vindt er ook een strategische verplaatsing van de voorraden plaats, waarbij voorraden bij een logistieke dienstverlener worden ondergebracht. Bedrijven nemen vooral nu hun supply chain onder de loep. Met de ene crisis na de andere willen ze anticiperen om altijd voldoende voorraad te hebben en dus gaan ze voor risicospreiding. Ze verleggen daarvoor hun voorraden vaak naar meerdere magazijnen. Die reshuffeling gebeurt ook in het kader van duurzaam het verkleinen van de carbon footprint.”

Is duurzaamheid echt al een van de belangrijkste vestigingscriteria voor een pand en wat zijn dan precies de overwegingen?

Van Hal: “Je ziet dat zeker in de cijfers terug. 100 procent van de bedrijven neemt duurzaamheid mee als criterium bij de vestigingskeuze van een pand. Het kan gaan om modal shift in te kunnen zetten en dus het zich vestigen op een multimodaal knooppunt. Ook vinden ondernemers het belangrijk dat er zonnepanelen op het dak gelegd kunnen worden. En natuurlijk willen ze een plek waar ze op het elektriciteitsnet kunnen worden aangesloten, met garantie dat er voldoende stroom is. Wat je ook ziet, is als bedrijven met elektrische voertuigen rijden, ze er met hun warehouse voor kiezen dichter bij de markt te zitten, vanwege de vooralsnog geringe actieradius van die voertuigen. Ook kiezen ze er in sommige gevallen dan voor om te investeren in bijvoorbeeld drie in plaats van twee warehouses, zodat ze qua ritplanning alles kunnen behappen. Verder speelt natuurlijk ook de congestie mee in bepaalde regio’s, als het gaat om locatiekeuze.”

In hoeverre spelen de stikstof-maatregelen de bouw en ontwikkeling van warehouses inmiddels parten?

Michon: “Lastige materie. Het ene moment hoor je bijvoorbeeld dat Lidl gaat bouwen op Moerdijk. Vervolgens zijn er geluiden dat de investeringen zijn uitgesteld in verband met de stikstofproblematiek. Ben je beter in staat te salderen -bijvoorbeeld als op een bestaande locatie al stikstofrechten zijn vergeven- dan kun je meer bereiken. Maar er zit niet echt lijn in. Wel is duidelijk dat het effect van de stikstofmaatregelen op korte termijn groot gaat zijn op de bouw van nieuwe warehouses. De sector moet vooraf ramingen afgeven over de verwachte stikstofuitstoot bij een investering voor het verkrijgen van een vergunning. Op die manier kunnen ze ook sneller vergunningen krijgen of inzicht in waar het nog aan schort. Verder bestaat natuurlijk de mogelijkheid om bestaande stikstofrechten door te verkopen of omgekeerd: aan te kopen. Op die manier krijgt de bouw wat meer ruimte.”

Het gebrek aan ruimte is een groot probleem als het gaat om de bouw en ontwikkeling van warehouses. Is daar een oplossing voor te bedenken?

Michon: “Ik verwacht dat warehouses in de toekomst meerlaags en daarmee hoger worden. In Parijs is er al een project waarbij een pand een gecombineerde woon- hotel- en opslagfunctie heeft. Dat bespaart ruimte en is ook gunstig voor de vastgoedwaarde van zo’n object. Ook Amsterdam experimenteert ermee. Het Logistiek Centrum Amsterdam is er een voorbeeld van. Waar ik me daarbij wel zorgen over maak, is de veiligheid. Het aantal fietsdoden bedraagt nu al honderden per jaar. Ga je niet het gevaar over je afroepen als je op een plaats veel beweging van bewoners hebt, met daarbij ook nog eens het af- en aanrijden van voertuigen voor de last mile? Daar moeten veiligheidsmaatregelen voor worden getroffen.”

Een probleem, al even aangestipt, is het personeelstekort. Zijn daar oplossingen voor in warehouses?

Michon: “Absoluut. Robotisering is sowieso al een trend die langer gaande is in warehouses. Het tekort aan personeel noopt ondernemers alleen maar tot verdere automatisering en digitalisering. En het frappante is dat automatisering en digitalisering vaak weer leidt tot nieuwe innovaties. Daarmee is de battle for talent nog niet voorbij. Maar dankzij moderne technieken en innovaties kunnen we dat deels opvangen. Ik ben ervan overtuigd dat bedrijven, die het tekort aan personeel weten om te buigen door de inzet van robotisering/automatisering en daarmee komen tot nieuwe innovaties om zo milieuvriendelijk mogelijk waarde te kunnen toevoegen aan hun producten en processen, de bedrijven van de toekomst zijn.”

Lees ook: Lorenzo Bas "Geen grijze dozen, maar veel groenen fraaie architectuur"